【2025年中古マンション】広さで選ぶ「中古マンション」高まる人気の理由と今後の展望

近年、新築マンションの価格高騰が止まらない。

建設費や人件費の上昇により、供給自体が減少し、販売価格は上がる一方だ。

さらに、コスト削減の影響で、同じ間取りでも、「専有面積」が狭くなる傾向が強まっている。

そんな中、「広さ」と「コストパフォーマンス」を重視する人々の間で、「中古マンション」の人気が高まっているという。

「中古マンション」は、都市部や利便性の高いエリアにも選択肢が多く、リノベーションを活用すれば、新築並みの快適な住まいを、手に入れることも可能とのこと。

ここでは、2025年の「中古マンション」市場に焦点を当て、なぜ今、「中古マンション」が注目されているのか？

そのメリットや注意点、今後の市場動向について見てみたい。

近年の新築マンション市場の現状

近年、新築マンション市場は、大きな変化を迎えている。

人件費や材料費の上昇により、建設費が高騰し、デベロッパーは、採算の取れるプロジェクトを厳選せざるを得なくなっている。

その結果、供給戸数は減少し、販売価格は上昇の一途をたどっているという。

国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」によれば、2024年11月時点において、日本全国のマンションの価格は、「2010年平均を100とした場合、2024年11月は207.2と2倍超」となっており、高騰状況にあるといえる。

引用元：国土交通省　不動産価格指数（令和６年１月・令和５年第４四半期分）を公表

特に都市部では、土地取得費の高騰も影響し、去年1年間に全国で発売された、新築マンションの平均価格は、過去最高水準に達している。

民間の調査会社「不動産経済研究所」による、2024年マンション市場動向によると、去年1年間に全国で発売された新築マンション戸数は、「5 万 9,467 戸、前年比(6 万 5,062 戸)比 5,595 戸・8.6％減」となっている。

一方、新築マンションの1戸当たりの平均価格は、前の年より2.9％上昇し、6,082万円であった。

2025/02/26年間・上期

全国新築分譲マンション市場動向2024年（年間のまとめ）

引用元：株式会社不動産経済研究所　全国新築マンション市場動向2024年（年間のまとめ）

加えて、コスト削減のために「専有面積」が縮小される傾向も強まり、同じ間取りであっても実際の居住空間が狭くなるケースが増えている。

これにより、購入希望者にとっては価格負担が大きくなる一方で、快適性の低下という課題も生じている。

このような市場環境の変化により、新築マンションの購入を諦める層も増加しており、代替として中古マンションへの関心が高まっているという。

新築の間取りが同じでも専有面積が狭くなっている背景

新築マンションの「専有面積」が狭くなっている背景には、「建設コストの上昇」「収益性の向上」「共用施設の充実」「間取りの最適化」「土地取得費」の影響などが複合的に絡んでいる。

購入者にとっては、単に「部屋が狭くなった」と感じるだけでなく、共用施設の活用や間取りの工夫を踏まえた住まい選びが重要になっている。

新築マンションの間取りが同じでも、「専有面積」が狭くなっている背景には、主に以下のような要因があると思われる。

建設コストの上昇による効率重視の設計

人件費や資材費の高騰により、建設コストを抑えるために、1戸あたりの「専有面積」を、縮小する傾向が強まっている。

例えば、従来70㎡程度が主流だった3LDKが、最近では60㎡台前半に設計されることも増えている。

「専有面積」を減らすことで、販売価格の高騰を抑えつつ、購入者が手の届きやすい価格帯を維持しようとしている。

収益性向上のための住戸数増加

デベロッパーは、限られた敷地内で、より多くの住戸を供給することで、収益を最大化しようとしている。

そのため、1戸あたりの面積を減らし、より多くのユニットを配置することで、販売総額を増やす戦略が取られている。

これにより、同じ敷地面積でも、1戸あたりの「専有面積」が、小さくなりがちである。

共有スペースの拡大

近年のマンションは、共用施設の充実を売りにする傾向がある。

ワークスペース、ラウンジ、フィットネスジム、ゲストルームなど、共有スペースの拡充により、個々の専有スペースをコンパクトにしても、快適な生活ができる設計が増えている。

特に、都市部では、限られた敷地面積の中で、共用部の割合が増え、「専有面積」が削られるケースが多い。

住戸の間取りや設備の最適化

技術の進化により、コンパクトながらも、機能的な間取り設計が可能になっている。

例えば、収納スペースを壁面に組み込む、家具を埋め込み式にするなどして、少ない面積でも使いやすいレイアウトが設計されている。

その結果、見た目の間取りは変わらないものの、実際の床面積が縮小されることがある。

土地取得費の上昇と規制の影響

都市部では、土地の取得費が高騰しており、デベロッパーが、高価格の土地を有効活用するために、小規模な住戸を増やす傾向がある。

また、建築基準法や容積率の制約により、特定のエリアでは、広い「専有面積」を確保しにくいことも影響している。

中古マンションの人気が高まる理由

新築マンションの価格高騰や供給減少が進む中で、「手ごろな価格で広い住まいを確保できる」「立地の選択肢が豊富」「リノベーションで新築並みにできる」「固定資産税などのコストを抑えられる」といった理由から、中古マンションの人気が高まっている。

また、情報の透明化や環境意識の変化も、中古マンション市場の成長を、後押ししている。

今後、良質な中古マンションの需要は、さらに拡大すると考えられる。

価格の割安感とコストパフォーマンスの高さ

新築マンションの価格が高騰する一方で、中古マンションは、同じ予算でより広い部屋を選べるという大きなメリットがある。

特に、築10〜20年程度の物件は、設備の老朽化が少ないにもかかわらず、新築よりも価格が抑えられているため、コストパフォーマンスが高いと評価されている。

また、新築マンションは、販売価格に、広告宣伝費やデベロッパーの利益が上乗せされているが、中古マンションでは、それらのコストが含まれないため、実質的な住まいの価値に対して、価格が適正であることも、人気の理由の一つである。

広い「専有面積」とゆとりのある間取り

近年の新築マンションでは、コスト削減の影響で、「専有面積」が縮小する傾向にある。

しかし、過去に建てられた中古マンションは、1戸あたりの「専有面積」が、広めに設計されていることが多い。

例えば、同じ3LDKでも、新築では60㎡台前半が一般的になりつつあるのに対し、築20〜30年のマンションでは70㎡以上の物件も多く存在する。

広さに対するコストパフォーマンスの良さが、中古マンションを選ぶ、大きな理由となっている。

立地の選択肢が多い

新築マンションは、土地取得の制約から、郊外や再開発エリアでの供給が増えている。

一方で、中古マンションなら、都市部や駅近の利便性の高いエリアにも、多くの選択肢がある。

特に、都心や主要駅近の好立地物件は、新規供給がほぼなく、中古市場でしか手に入らないケースが多い。

そのため、「アクセスの良い場所に住みたい」と考える人々の間で、中古マンションの人気が高まっている。

リノベーションによる自由度の高さ

中古マンションを購入し、リノベーションを施すことで、自分好みの住空間を作るという選択肢が定着しつつある。

リノベーション済みの物件も増えており、「新築のような内装なのに価格は中古並み」といったケースも多い。

特に、以下のようなニーズに、対応しやすい点が、評価されているという。

• 間取りを変更したい（例：和室をなくして広いリビングにする）
• 設備を最新のものにしたい（例：キッチンやバスルームをアップグレード）
• デザインにこだわりたい（例：北欧風・インダストリアルデザインに変更）

このように、「自分好みの家を作れる自由度の高さ」が、中古マンションの魅力をさらに高めている。

固定資産税の負担が軽い

中古マンションは、新築と比べて固定資産税の評価額が低いため、税負担が軽減される。

新築時の固定資産税は、高めに設定されており、築年数とともに評価額が下がるため、中古マンションを購入すれば、維持コストを抑えられるメリットがある。

また、新築時にかかる不動産取得税や登記費用も、中古の方が低いため、初期コストを抑えられる点も、人気の理由である。

中古マンション市場の成熟と情報の充実

以前は、中古マンション市場の情報が限られていたが、近年では、インターネットで物件情報が充実し、築年数や管理状況、修繕履歴などのデータも確認しやすくなった。

そのため、安心して中古マンションを選べる環境が整ったことも、人気の後押しとなっている。

環境意識の高まりと「サステナブルな住まい」

新築マンションの建設には、大量の資源やエネルギーが必要であり、環境負荷が大きいとされている。

一方で、中古マンションを活用することは、資源の有効活用につながるため、サステナブルな選択としても、注目されている。

中古マンション購入時の注意点

中古マンションの購入は、新築に比べて、コスト面や立地の選択肢が広がるメリットがある一方で、管理状態や修繕積立金、耐震性、設備の老朽化などを、慎重にチェックする必要がある。

購入前に、しっかり調査し、リスクを回避することで、安心して中古マンションを、選ぶことができる。

中古マンションを購入する際には、新築とは異なるリスクやポイントを、考慮する必要があるようだ。

以下のような注意点を理解し、慎重に選ぶことで、後悔のない購入が可能になるだろう。

建物の管理状態と修繕履歴を確認する

中古マンションの、資産価値や住み心地を大きく左右するのが、管理状況や修繕の履歴である。

建物の管理状態が悪いと、将来的に修繕費が大幅にかかるリスクがあるため、管理組合の議事録や修繕履歴の確認は必須である。

以下のポイントを確認することで、建物の将来性を判断しやすくなるという。

チェックポイント

• 管理会社の評判や管理体制
  管理会社の変更が頻繁に行われていないか
  共用部分（エントランス・廊下・ゴミ置き場など）が清潔に保たれているか
• 修繕履歴・大規模修繕計画
  過去にどのような修繕が行われたか（外壁・屋上防水・配管など）
  次回の大規模修繕の予定と費用計画が明確になっているか
• 管理組合の運営状況
  管理組合が機能しているか（理事会が適切に運営されているか）
  住民の参加率が低いと、管理不全のリスクがある

修繕積立金と管理費の適正性を確認する

マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金がかかる。

安すぎる積立金は、将来の大規模修繕が難しくなる可能性があるため、修繕積立金の残高や今後の計画を、確認しておくことが重要である。

これらの金額が、適正かどうかを確認し、将来的な負担を見積もることが、重要である。

チェックポイント

• 修繕積立金の額が適正か
  異常に安い場合、将来の大規模修繕時に、追加徴収（負担増）のリスクがある
  築20年以上のマンションでは、月額200円/㎡以上が目安
  直近で値上げの予定があるかを確認
• 管理費の水準
  高すぎるとランニングコストが重くなる
  住民サービスに対して適正な金額か（共用施設が豪華な場合は高額になりやすい）

耐震基準と建築年を確認する

日本では、1981年に耐震基準が大幅に改正され、それ以前に建てられたマンションは、耐震性能が劣る可能性がある。

耐震性の低いマンションは、住宅ローン審査が厳しくなる場合や、将来的な資産価値の低下リスクもあるため、慎重に判断する必要がある。

チェックポイント

• 1981年6月以降に建築確認を受けた建物か（「新耐震基準」適用）
  旧耐震基準（1981年6月以前）のマンションは、地震に対するリスクが高い
  新耐震基準（1981年6月以降）なら、震度6強程度の地震でも倒壊しにくい
• 耐震補強工事の有無
  旧耐震基準のマンションでも、補強工事が行われていれば問題ない場合もある
• 耐震診断の結果
  管理組合が耐震診断を実施しているか確認

室内設備の老朽化とリフォームの必要性

中古マンションは、築年数によって、設備が劣化している可能性がある。

購入後に、どの程度のリフォーム費用が必要かを、考慮することが大切である。

築年数が経過した物件では、配管や電気設備の交換が必要なケースもあるため、リフォーム費用を含めた総額で、検討することが重要である。

チェックポイント

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ・配管）の状態
  配管のサビや詰まりがないか（築20年以上は要注意）
  給湯器が古い場合、交換が必要（10年以上で劣化が進む）
• 電気設備の容量
  築年数が古い物件では、ブレーカーの容量が小さい場合がある（電力使用量に影響）
• リフォーム履歴の確認
  内装や設備が更新されているか
  フルリノベーション済みなら初期費用を抑えられる

住宅ローンと税制優遇の適用可否

中古マンションは、新築と比べて、住宅ローンの審査基準が厳しくなる場合があるため、事前に確認が必要である。

住宅ローン控除や固定資産税の減税が受けられるかどうかは、トータルコストに影響するため、事前にしっかり確認しておくことが重要である。

チェックポイント

• 住宅ローン控除（減税）の適用条件
  築25年以内（鉄筋コンクリート造）または耐震基準適合証明書があること
  適用外の場合、控除を受けられない
• ローン審査のポイント
  旧耐震基準の物件は審査が厳しくなる
  管理状態が悪いマンションは評価が低くなる可能性がある

周辺環境と住民層をチェックする

新築マンションと異なり、中古マンションは、すでに住民がいる状態のため、住環境やコミュニティの状況も確認する必要がある。

住みやすい環境かどうかを、実際に訪れて、チェックすることが大切である。

チェックポイント

• 住民層（ファミリー向け・単身向け）
  住民の年齢層やファミリー・単身者の割合をチェック
• 騒音やトラブルの有無
  隣人トラブルや騒音問題がないか（管理組合に確認）
• 周辺の生活環境
  スーパー、病院、学校、公共交通機関の利便性

これからの中古マンション市場の展望

近年、新築マンションの価格が高騰する一方で、中古マンションの人気が高まっている。

これからの中古マンション市場は、新築価格の高騰による代替需要、リノベーション市場の拡大、立地重視の傾向、資産価値の高い物件への注目がトレンドとなるという。

特に、「中古マンション＋リノベーション」という選択肢が一般化し、今後ますます市場が活発化すると考えられる。

一方で、管理状態や資産価値を、しっかり見極める目が求められる時代でもある。

これから、中古マンションを検討する際には、単なる価格の安さだけでなく、将来的な資産価値や、住み心地を重視することが、重要になってくるだろう。

この傾向は、今後も続くと予想されるが、具体的にどのような市場動向が考えられるのか、さまざまな要因をもとに展望を整理してみよう。

新築マンション供給減と価格高騰による中古市場の活性化

新築マンションの建設は、人件費や建設資材費の高騰により、年々減少傾向にある。

その結果、「新築を買いたくても手が届かない層」が増え、相対的に割安感のある中古マンションの需要が増加すると考えられる。

このような状況の中、「同じ価格でより広い部屋を選べる」という点が、中古マンションの魅力となり、今後も需要が堅調に推移すると見られる。

今後の新築市場の見通し

• 人件費・資材費の高止まり
  建設業界の人手不足が続き、職人の人件費が下がる見込みは低い
  鋼材やコンクリート、木材などの資材費も高水準が続く
• 都市部の土地価格上昇
  住宅用地の取得費用が上がり、新築価格に転嫁される
• 間取りは同じでも狭くなる傾向
  販売価格を抑えるために、新築マンションの専有面積が縮小傾向

リノベーション市場の拡大と中古物件の付加価値向上

近年、中古マンションのリノベーションが注目されており、リノベーション済みの物件は特に人気が高い。

このように、リノベーション市場の発展により、中古マンションの資産価値が向上し、より多くの人が選択するようになると考えられる。

今後のリノベーション市場の展望

• 「中古＋リノベ」が新築の代替選択肢に
  リノベーション会社の増加により、デザイン性の高いリフォームが可能に
  新築よりも低コストで「自分好みの空間」を作れることが魅力
• 住宅ローン＋リノベーション費用をまとめた融資が普及
  「中古＋リノベーション」の一体型ローンが広がり、資金調達がしやすくなる
  金利の低い住宅ローンを活用し、賢くリノベーションできる
• リノベーション済み物件の流通増加
  中古市場では、すでにリノベ済みの物件が、多く流通するようになり、購入者の選択肢が増える

立地重視の傾向が強まり、利便性の高い中古物件が人気

近年、「マンションを選ぶ際に最も重視するのは立地」という傾向が強まっている。

これは、在宅勤務が増えたとはいえ、利便性の良いエリアへの需要は根強いためである。

「多少築年数が経っていても、利便性の高いエリアなら価値は下がりにくい」という考えが広まり、中古市場の活性化につながる。

今後の市場動向

• 都心や駅近物件の需要増加
  新築マンションは郊外に建設される傾向が強まっており、都心に住みたい層が中古に流れる
  駅徒歩10分以内の中古マンションは、価格が下がりにくい
• 再開発エリアの中古マンションが注目される
  再開発が進むエリアでは、築年数の経った中古マンションでも資産価値が上がる傾向
  例：東京・大阪・名古屋の再開発エリアの中古物件は特に注目度が高い
• コンパクトな間取りの需要増
  立地を優先する単身者・DINKs（共働き夫婦）の増加により、50㎡未満のコンパクト物件が人気

資産価値を意識した中古マンション選びが重要に

中古マンションの市場が活発化する一方で、資産価値の変動にも注目が必要である。

今後の市場では、「価格が安いだけの中古マンション」ではなく、資産価値の高い中古マンションを、選ぶことが重要になってくる。

特に、以下のような要素が、資産価値に影響を与えるとされる。

資産価値の高い中古マンションの特徴

• 管理状態が良好な物件
  管理組合がしっかり機能し、適切に修繕が行われているか
  修繕積立金が十分に確保されているか
• 耐震基準を満たしている物件
  1981年以降の「新耐震基準」に適合しているか
  旧耐震基準でも耐震補強済みなら価値が維持されやすい
• 駅近・商業施設近くの物件
  「駅徒歩5分以内」などの条件は資産価値が下がりにくい
  再開発エリアにあると将来の値上がりが期待できる

金利動向と住宅ローンの影響

住宅ローンの金利動向は、中古マンション市場に、大きな影響を与える要素のひとつである。

現在の低金利が続く場合は、市場が活発化し、金利が上昇した場合は、割安な中古マンションの魅力が、さらに増す可能性がある。

金利上昇が市場に与える影響

• 住宅ローン金利の上昇が進むと、借入可能額が減少
  2023年～2024年にかけて、日銀の金融政策の変化により、住宅ローン金利の上昇が懸念されている
  低金利のうちに、住宅を購入しようとする動きが、中古市場の活性化につながる可能性
• 高金利時代になると「中古市場に割安感」が生まれる
  新築マンションは、高額なため、金利上昇時には、中古のほうが買いやすい

まとめ

新築マンションの建設費高騰により、供給が減少し、価格も上昇している。

さらに、コスト削減のため、「専有面積」が縮小し、同じ間取りでも狭くなる傾向が強まっている。

一方で、中古マンションは、価格が割安で、広い住空間を確保できることから、人気が高まっている。

また、リノベーション市場の成長により、「中古＋リノベ」という選択肢が一般化し、利便性の高いエリアで、好みの空間を実現できる点も、支持されている。

加えて、駅近や再開発エリアの中古マンションは、資産価値の維持が期待できるため、投資目線でも注目されている。

今後の市場展望としては、引き続き新築価格の上昇が続く中で、中古マンションへの需要は、さらに拡大すると予想される。

ただし、資産価値を維持するためには、立地や管理状況、耐震性などを慎重に見極めることが、重要である。

この様なことを踏まえ、適切な物件選びを行うことで、コストを抑えながら快適な住まいを手に入れることが可能となるだろう。

これからの中古マンション市場の展望 – 要点まとめ